Contenidos de la página
- I. Introducción
- II. Marco normativo aplicable
- III. Concepto y naturaleza jurídica del depósito de arrendamientos de corta duración
- IV. Arrendamientos sujetos a la obligación de depósito
- V. Plazo de presentación y periodicidad
- VI. Procedimiento de creación y presentación del depósito
- VII. Sujetos legitimados para presentar el depósito
- VIII. Consecuencias del incumplimiento
- IX. Consideraciones finales
I. Introducción
La progresiva expansión de los arrendamientos de corta duración —especialmente aquellos vinculados a usos turísticos, vacacionales, laborales o académicos— ha motivado una creciente intervención del legislador con el objetivo de reforzar los mecanismos de control, transparencia y supervisión administrativa de este tipo de explotaciones. En este contexto se enmarca la reciente regulación del depósito de arrendamientos de corta duración, configurado como una obligación periódica de carácter informativo que recae sobre determinados titulares y gestores de bienes destinados a esta modalidad arrendaticia.
La figura del depósito no debe entenderse como un mero trámite formal, sino como un instrumento esencial para la correcta articulación del sistema de Registro Único de Alquiler, así como para la coordinación entre los registros jurídicos y la denominada Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
El presente artículo tiene por objeto analizar el régimen jurídico del depósito de arrendamientos de corta duración, su fundamento normativo, su alcance subjetivo y objetivo, el procedimiento para su cumplimiento y, especialmente, las consecuencias jurídicas derivadas de su incumplimiento.
II. Marco normativo aplicable
El principal soporte normativo del depósito de arrendamientos de corta duración se encuentra en el artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el sistema de información de los arrendamientos de corta duración y el Número de Registro Único de Alquiler (NRUA).
Dicho precepto establece expresamente la obligación de presentar, con carácter anual, un modelo informativo aprobado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en el que se recoja información detallada sobre los arrendamientos de corta duración formalizados durante el ejercicio correspondiente, siempre que dichos arrendamientos estén vinculados a una finalidad distinta de la vivienda habitual regulada en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Asimismo, la Orden Ministerial que desarrolla el Real Decreto fija el calendario, los plazos y los aspectos procedimentales relativos a la presentación del depósito, estableciendo su entrada en vigor el 2 de enero de 2026 y concretando la obligación anual de presentación durante el mes de febrero de cada año.
III. Concepto y naturaleza jurídica del depósito de arrendamientos de corta duración
El depósito de arrendamientos de corta duración consiste en la presentación ante el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles competente del modelo informativo correspondiente, en el que deberá constar, para cada Código Registral Único (CRU), la relación de todos los arrendamientos de corta duración iniciados en el ejercicio objeto de declaración.
Desde el punto de vista jurídico, nos encontramos ante una obligación administrativa de carácter informativo, no constitutiva del derecho de arrendar, pero sí condicionante de la subsistencia del NRUA previamente otorgado. Su finalidad es eminentemente fiscalizadora y estadística, sin perjuicio de los efectos jurídicos que su incumplimiento puede generar.
El depósito no implica la inscripción de los contratos, sino la comunicación estructurada y anonimizada de datos relevantes, tales como:
- El Número de Registro Único de Alquiler (NRUA).
- La finalidad del arrendamiento (turística, laboral, estudios, tratamiento médico u otras causas temporales).
- El número de personas usuarias o huéspedes.
- Las fechas de entrada y salida de cada arrendamiento.
Todo ello permite a la Administración verificar que la actividad declarada se ajusta a la finalidad temporal exigida por la normativa y que no encubre un arrendamiento de vivienda permanente.
IV. Arrendamientos sujetos a la obligación de depósito
La obligación de presentar el depósito surge cuando concurren cumulativamente los siguientes requisitos:
- Existencia de uno o varios NRUA asignados durante el ejercicio correspondiente.
- Que dichos NRUA recaigan sobre un mismo CRU (finca, buque, embarcación o artefacto naval).
- Que durante dicho ejercicio se hayan iniciado arrendamientos de corta duración asociados a esos NRUA.
Es relevante destacar que la obligación no se limita a un único NRUA por CRU, sino que se extiende a todos aquellos que hayan sido asignados en el periodo de referencia. Por tanto, incluso en supuestos de pluralidad de registros sobre un mismo bien, deberá presentarse un único modelo informativo que integre la totalidad de la actividad desarrollada.
La finalidad del arrendamiento es un elemento determinante. Quedan comprendidos los arrendamientos de carácter:
- Vacacional o turístico.
- Laboral o profesional.
- Académico o formativo.
- Vinculado a tratamientos médicos.
- Cualquier otra causa temporal que no implique una necesidad permanente de vivienda.
V. Plazo de presentación y periodicidad
El depósito tiene periodicidad anual y debe presentarse cada mes de febrero, con referencia a la información del ejercicio inmediatamente anterior.
Para el primer ejercicio de aplicación práctica, la normativa establece un plazo excepcional, permitiendo la presentación entre el 1 de febrero y el 2 de marzo, al resultar inhábil el último día del mes de febrero.
El cumplimiento del plazo reviste especial importancia, dado que la presentación extemporánea puede asimilarse, a efectos prácticos, al incumplimiento de la obligación, con las consecuencias que se expondrán más adelante.
VI. Procedimiento de creación y presentación del depósito
La elaboración y presentación del depósito se realiza mediante la aplicación informática N2, puesta a disposición de los usuarios por los Registradores de España a través de su Sede Electrónica.
El procedimiento puede resumirse en las siguientes fases:
- Descarga e instalación de la aplicación N2.
- Cumplimentación del modelo informativo de arrendamientos de corta duración, incorporando todos los datos exigidos por la normativa.
- Generación del archivo en formato XBRL, conforme a los estándares establecidos.
- Presentación del depósito:
- Preferentemente por vía telemática.
- Subsidiariamente, de forma presencial, mediante la instancia generada por la propia aplicación.
VII. Sujetos legitimados para presentar el depósito
Podrán presentar el depósito de arrendamientos de corta duración:
- El titular registral del bien.
- Cualquier persona física o jurídica que acredite la gestión del inmueble o bien para su arrendamiento, como pueden ser empresas gestoras, administradores de fincas o representantes debidamente autorizados.
Esta previsión resulta coherente con la realidad del mercado, en el que la explotación de arrendamientos de corta duración suele delegarse en terceros especializados.
VIII. Consecuencias del incumplimiento
El régimen sancionador del depósito de arrendamientos de corta duración se articula de forma particularmente severa. El artículo 10.5 del Real Decreto 1312/2024 establece que el incumplimiento de los requisitos dará lugar a la retirada del NRUA correspondiente por unidad afectada, así como a la comunicación de dicha circunstancia a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
En términos prácticos, la no presentación del depósito en plazo determina:
- La revocación del NRUA.
- La imposibilidad de comercializar el inmueble en plataformas en línea, lo que supone, de facto, la paralización de la actividad económica asociada.
Se trata, por tanto, de una consecuencia con un impacto directo y significativo sobre la rentabilidad del arrendamiento, lo que refuerza el carácter esencial del cumplimiento de esta obligación.
IX. Consideraciones finales
El depósito de arrendamientos de corta duración constituye una pieza clave en el nuevo entramado normativo diseñado para el control del alquiler temporal en España. Su correcta comprensión y cumplimiento resulta indispensable para propietarios y gestores que operen en este sector.
Desde una perspectiva jurídica, no estamos ante una mera formalidad administrativa, sino ante una obligación cuyo incumplimiento puede comprometer seriamente la viabilidad de la actividad arrendaticia. Por ello, resulta altamente recomendable establecer sistemas internos de control y asesoramiento legal que garanticen la presentación correcta y puntual del depósito.
En definitiva, el nuevo régimen impone un mayor grado de profesionalización y diligencia, alineando la actividad de arrendamiento de corta duración con los principios de transparencia, trazabilidad y control administrativo que inspiran la normativa vigente.
