En el recurso resuelto por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de junio de 2024 se plantea si es o no inscribible una escritura de venta de determinada finca –plaza de garaje– otorgada por la administradora concursal de una sociedad, titular registral de aquella, declarada en concurso de acreedores, en fase de liquidación.
La registradora aprecia que no es inscribible porque no se cancela simultáneamente una hipoteca que grava la finca, al considerar que, para inscribir la transmisión, la cancelación de la hipoteca va indisolublemente unida a la enajenación del bien gravado y al pago del crédito privilegiado.
En el supuesto, según consta en la escritura de compraventa, la sociedad anónima se encuentra declarada en concurso voluntario ordinario de acreedores desde el 17 de septiembre de 2013. La sociedad fue declarada en liquidación el 3 de noviembre de 2022.
La Resolución analiza, en primer lugar, la determinación de la normativa específica que es aplicable en este concurso, concluyendo que el juego conjunto de las disposiciones derogatoria única, transitoria única y final segunda del texto refundido de la Ley Concursal y la técnica de la refundición normativa, permite entender que el texto refundido es el aplicable, pues sustituye, a partir de su entrada en vigor, a las disposiciones legales refundidas, las cuales quedan derogadas y dejan de ser aplicables desde ese momento.
Por tanto, desde el 1 de septiembre de 2020, la Ley Concursal quedará derogada y sustituida por el texto refundido de la Ley Concursal, que es el que resultará de aplicación a todos los procedimientos concursales, tanto a los procedimientos abiertos después de la entrada en vigor de la ley como a los procedimientos en curso iniciados antes de esa fecha.
Además, incide la Resolución en que el texto refundido ha sido reformado por la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, y, de acuerdo con su disposición transitoria primera, los concursos declarados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley (26 de septiembre de 2022) se regirán por la legislación anterior; pero, por excepción, se regirá por la nueva ley la liquidación de la masa activa, cuya apertura hubiera tenido lugar después de su entrada en vigor.
La Dirección General destaca que, precisamente, en la fase de liquidación radica una de las principales novedades de la reforma, pues desaparece el plan de liquidación, que se sustituye por unas reglas especiales de liquidación y unas reglas generales de liquidación (arts. 415 y ss). Sólo se mantiene el plan de liquidación en el procedimiento especial de microempresas, regulado en el actual Libro Tercero del texto refundido de la Ley Concursal.
De forma que, en el supuesto resuelto por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de junio de 2024, habiéndose abierto la fase de liquidación del concurso con fecha 3 de noviembre de 2022, la liquidación de la masa activa deberá regirse por las reglas especiales de liquidación que, en su caso, hubiere establecido el juez; y, a falta de éstas, por las reglas generales supletorias (arts. 415 y ss).
No resultando del expediente la existencia de reglas especiales de liquidación, señala la Resolución que el artículo 421 del texto refundido de la Ley Concursal dispone que el administrador concursal realizará los bienes y derechos de la masa activa del modo más conveniente para el interés del concurso, sin más limitaciones que las establecidas en los artículos siguientes y en el Capítulo III del Título IV del Libro Primero.
Este Capítulo del Título IV del Libro Primero contiene las normas relativas a la conservación y enajenación de la masa activa, estableciendo una serie de especialidades cuando se trata de la enajenación de bienes o derechos afectos a privilegio especial (arts. 209 y ss), que resultan así aplicables tanto en fase común como en fase de liquidación.
En concreto, incide la Resolución de la Dirección General, respecto de las especialidades en materia de enajenación de bienes y derechos con privilegio especial, en el artículo 210 del texto refundido de la Ley Concursal, que dispone en relación con la realización directa de los bienes hipotecados: 1. En cualquier estado del concurso, el juez podrá autorizar la realización directa de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial (…) 4. Concedida la autorización judicial, las condiciones fijadas para la realización directa se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien o derecho afecto y, si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentase en el juzgado mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes determinando la fianza que hayan de prestar para participar en ella.
Por su parte, el artículo 212, respecto a la enajenación de bienes y derechos con subsistencia del gravamen, establece: 1. A solicitud de la administración concursal, el juez, previa audiencia de los interesados, podrá autorizar la enajenación de bienes y derechos de la masa activa afectos a créditos con privilegio especial con subsistencia del gravamen y con subrogación del adquirente en la obligación del deudor. Subrogado el adquirente, el crédito quedará excluido de la masa pasiva. 2. Por excepción, no tendrá lugar la subrogación del adquirente, a pesar de que subsista la garantía, cuando se trate de créditos tributarios y de seguridad social.
El artículo 225, respecto de la cancelación de las cargas, señala: 1. En el decreto del Letrado de la Administración de Justicia por el que se apruebe el remate o en el auto del juez por el que autorice la transmisión de los bienes o derechos ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, se acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales. Los gastos de la cancelación serán a cargo del adquirente. 2. Por excepción a lo establecido en el apartado anterior, no procederá acordar la cancelación de cargas cuando la transmisión de bienes o derechos afectos a la satisfacción de créditos con privilegio especial se hubiera realizado con subsistencia del gravamen.
Y, respecto de la enajenación en la fase de liquidación, el artículo 415 dispone: 1. Al acordar la apertura de la liquidación de la masa activa o en resolución posterior, el juez, previa audiencia o informe del administrador concursal a evacuar en el plazo máximo de diez días naturales, podrá establecer las reglas especiales de liquidación que considere oportunas así como, bien de oficio bien a solicitud de la administración concursal, modificar las que hubiera establecido. Las reglas especiales de liquidación establecidas por el juez podrán ser modificadas o dejadas sin efecto en cualquier momento, bien de oficio bien a solicitud de la administración concursal. 2. El juez no podrá exigir la previa autorización judicial para la realización de los bienes y derechos, ni establecer reglas cuya aplicación suponga dilatar la liquidación durante un periodo superior al año (…) 5. Cuando se presente a inscripción en los registros de bienes, cualquier título relativo a un acto de enajenación de bienes y derechos de la masa activa realizado por la administración concursal durante la fase de liquidación, el registrador comprobará en el Registro público concursal si el juez ha fijado o no reglas especiales de la liquidación, y no podrá exigir a la administración concursal que acredite la existencia de tales reglas.
La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de junio de 2024 señala que, de estos artículos resulta, primero, que la enajenación directa de una finca hipotecada en el procedimiento concursal exige bien autorización judicial directa en la fase común (art. 210 TRLC) o bien unas reglas de liquidación que así lo autoricen (arts. 415 y 423.1 TRLC); y que, en todo caso, para la enajenación de bienes afectos a créditos con privilegio especial con subsistencia del gravamen, será preciso autorización judicial (arts. 212 y 225 TRLC). Resultando que, en tanto no se cancele registralmente la hipoteca, a todos los efectos legales se presumirá su existencia y pertenencia al titular registral (art. 38 LH) y serán aplicables al supuesto de hecho objeto del recurso estas reglas especiales para la enajenación de bienes afectos a privilegio especial.
Por su parte, añade que la normativa hipotecaria establece las siguientes normas generales para la cancelación de las hipotecas: a) las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia firme en que hubiera sido parte el titular registral o por otra escritura o documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación el mismo (art. 82 LH); b) aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria (art. 179 RH); c) a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, el artículo 133 de la Ley Hipotecaria, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 692 y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que el testimonio expedido por el Letrado de la Administración de Justicia comprensivo del decreto de remate o adjudicación será título bastante para practicar la inscripción de la finca adjudicada a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas, pudiendo constituir un solo documento; d) se considerarán documentos auténticos para los efectos de la Ley Hipotecaria los que, sirviendo de títulos al dominio o derecho real o al asiento practicable, estén expedidos por el Gobierno o por autoridad o funcionario competente para darlos y deban hacer fe por sí solos (art. 34 RH); los cuales deberán ser otorgados, en caso de representación, por aquellas personas que ostenten suficientes facultades representativas para el negocio o acto jurídico de que se trate –cancelación de hipoteca–, las cuales deberán acreditarse al notario autorizante en la forma legalmente prevista (art. 98 de la Ley 24/2001).
De los referidos artículos, infiere la Dirección General que, a pesar del carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado, no es suficiente el otorgamiento de carta de pago para cancelar una hipoteca; que el consentimiento para la cancelación y la concesión de carta de pago deberá constar en escritura pública, en la que se tendrá que acreditarse debidamente la representación del compareciente; que la falta de ese consentimiento cancelatorio solo podrá ser suplido por resolución judicial firme recaída en el correspondiente procedimiento en que el titular registral hubiere sido demandado o, al menos parte; y, por último, que en los procedimientos de ejecución hipotecaria la adjudicación de la finca y la cancelación de la hipoteca ejecutada deben ser siempre simultáneos.
Coordinando ambos grupos de normas, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de junio de 2024 concluye que constituyendo el concurso de acreedores una ejecución, aunque universal, e implicando un acto de liquidación del patrimonio del concursado, es imprescindible, para poder inscribir la transmisión de cada finca a favor del adquirente o adjudicatario, la cancelación simultánea y expresa de todas las cargas de contenido económico que las gravaren y, singularmente de las hipotecas que recayeran sobre las mismas (arts. 225 TRLC, 674 LEC y 132 LH), no siendo suficiente para ello la mera manifestación, del acreedor o de la autoridad judicial, de que ha sido reembolsado.
Esta cancelación de la hipoteca, en el ámbito del concurso de acreedores, será posible, en primer lugar, si el acreedor hipotecario consiente expresamente en ella, por sí o debidamente representado, en escritura pública, sea esta la misma escritura de transmisión o una específica de cancelación.
También será posible la cancelación de la hipoteca si se presenta, junto con la escritura de enajenación, mandamiento de cancelación de cargas del juzgado mercantil, donde se inserte la resolución del juez del concurso, que deberá ser firme (art. 524.4 LEC), en la que acuerde la cancelación y donde se exprese, en relación con los acreedores privilegiados cuya garantía se cancele, la intervención que hayan tenido en el procedimiento y el destino dado al precio obtenido en la transmisión, es decir, se han respetado los derechos del acreedor con privilegio especial; y que se ha pagado o consignado el precio del bien a su favor.
A este respecto, incide la Dirección General en que la subsistencia del gravamen hipotecario, con subrogación del adquirente, es excepcional y requiere autorización específica del juez (art. 212 TRLC), lo que confirma que la inscripción de la transmisión y la cancelación de la hipoteca deben ser simultáneas, por analogía con lo previsto en los artículos 133 de la Ley Hipotecaria y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que las configura como operaciones que van indisolublemente unidas. Esta conclusión destaca que ha sido confirmada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Así, la Sentencia de 23 de julio de 2013 señala que «si se opta por la realización del bien hipotecado, aisladamente o con otros activos del deudor, con lo obtenido deberá pagarse el crédito garantizado con la hipoteca y esta realización dará lugar a la cancelación de la carga», y que «la parte del crédito hipotecario no satisfecho con lo obtenido en la realización del bien hipotecado continuará reconocido dentro de la masa pasiva del concurso, con la calificación que corresponda».
Y, en este ámbito, recuerda que es doctrina de la Dirección General que las reglas contenidas en la Ley Concursal para la enajenación del bien sobre que recae el derecho real de garantía tienen carácter imperativo y a ellas necesariamente deben ajustarse las reglas especiales que rigen la liquidación del concursado y la actuación del administrador concursal (cfr. Resoluciones de 10 de enero y 11 de septiembre de 2017, 17 de mayo de 2018, 29 de abril y 5 de junio de 2019 y 5 y 11 de febrero de 2021); criterio del carácter imperativo que ha sido confirmado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013.
En conclusión, considera la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de junio de 2024 que en el procedimiento concursal, cuando se trata de la enajenación de bienes afectos a privilegio especial –por regla general bienes hipotecados– no puede sostenerse que la transmisión y la cancelación de hipoteca sean dos actos jurídicos diferentes, no afectando el uno al otro.
La enajenación llevará como consecuencia, como regla general, la cancelación de la carga; y la transmisión con subsistencia del gravamen exigirá unos requisitos adicionales que aseguren que el crédito queda excluido de la masa pasiva (cfr. arts. 212 y 214 para bienes incluidos en unidades productivas).
