Álvaro Asencio Gallego reseña las SSTS 3763/2025 y 3594/2025.
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DERECHO HIPOTECARIO
Subsistencia de la hipoteca tras resolución contractual
Sentencia del Tribunal Supremo 3763/2025. Sala de lo Civil. Sección Primera.
DOCTRINA
El Tribunal Supremo confirma la doctrina fijada en la STS del Pleno 39/2021, de 2 de febrero: en caso de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario por incumplimiento grave del deudor, la hipoteca subsiste como garantía del cumplimiento de la obligación vencida, pese a la resolución contractual. Ahora bien, excede del contenido de una sentencia declarativa de condena incluir pronunciamientos sobre la ejecución hipotecaria. El acreedor deberá iniciar el correspondiente procedimiento ejecutivo para solicitar la realización del derecho de hipoteca.
ANTEDECENTES DE HECHO
Liberbank S.A. interpuso una demanda contra Gabino, Fermina, Prado Gargantilla S. L., Lago Patrimonios S.L., Hipolito , Fátima y Jose Enrique por la que, de manera principal, solicitaba que se declarara el vencimiento anticipado de la total obligación de pago del contrato de préstamo hipotecario convenido por las partes, la condena al pago de la totalidad de las cantidades debidas por principal así como por intereses. También solicitaba que se ordenara, «a los efectos de realización del derecho de hipoteca referido en este escrito, la realización forzosa de los inmuebles hipotecados, lo que se verificará en ejecución de sentencia, de acuerdo con las reglas que resultan del Capítulo IV del Título IV, Libro IIII de la LEC (artículos 681 y ss.):
a) El producto de la venta del inmueble será destinado al pago del crédito garantizado de mi mandante en el importe a cuyo pago venga condenado el prestatario en la sentencia, incluyendo los pronunciamientos relativos a las cuotas que, por principal, intereses ordinarios y moratorios devengados tras la interpelación judicial, y hasta el límite de la responsabilidad hipotecaria, con la prelación derivada de la garantía hipotecaria.
b) Servirá de avalúo del inmueble el tipo pactado por las partes en la escritura de hipoteca, descotando del mismo no sólo las cargas anteriores sino la carga hipotecaria que se ejecuta parcialmente en la parte que quede por satisfacer. c) El inmueble será transmitido con la carga hipotecaria que quede por satisfacer, al modo previsto en el artículo 693.1 LEC.” Todo ello sin perjuicio de cuantas otras posibles medidas ejecutivas pudieren solicitarse y acordarse en ejecución de sentencia, contra los mismos prestatarios, hasta el íntegro pago del crédito».
2.La demanda fue estimada parcialmente por el juzgado en el sentido de declarar la resolución contractual del contrato de préstamo con garantía hipotecaria otorgado por las partes el 29 de junio de 2011 y ordenar la cancelación de la hipoteca constituida para garantizar el contrato de préstamo sobre las fincas nº NUM000 y NUM001 del Registro de la propiedad n.º 1 de Leganés, las fincas n.º NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , NUM007 , NUM008 , NUM009 , NUM010 , NUM011 , NUM012 y NUM013 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Leganés y la finca n.º NUM014 del Registro de la propiedad n.º 3 de Toledo.
El juzgado, además, condenó de forma solidaria a Gabino y Fermina al pago de las cantidades debidas por principal más los intereses ordinarios devengados hasta la fecha de la sentencia, así como los intereses que se devenguen hasta el completo pago de las cantidades adeudadas.
El juzgado consideró probado que el préstamo con garantía hipotecaria se celebró por profesionales dedicados a la promoción urbanística y su importe tenía como destino una promoción. También apreció que las cláusulas de vencimiento anticipado y de interés mínimo no podían ser declaradas abusivas y que no habían sido establecidas con falta de transparencia. Por otra parte, consideró acreditado que, entregado el dinero objeto del préstamo por parte del Banco, los prestatarios no habían abonado las cuotas de amortización correspondientes a más de cinco años, y valoró que el impago suponía un incumplimiento determinante de la declaración de resolución contractual. El juzgado asimismo razonó que la resolución produce efectos ex tunc,lo que significa que la obligación no existe y procede la restitución de las cosas a su estado anterior en el sentido previsto en los arts. 1123 y 1303 CC, y ello con la consecuencia de la extinción de la hipoteca, que es accesoria de una obligación principal que ha desaparecido.
Liberbank S.A. interpuso un recurso de apelación. Afirmaba en el recurso que, si bien por regla general la resolución contractual produce efectos ex tunc, cuando afecta a una relación obligatoria duradera parcialmente consumada, como es el caso, la resolución contractual opera ex nunc. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación. Con apoyo en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo 622/2001, de 20 de junio, y 113/2013, de 22 de febrero, razonó que la accesoriedad de la garantía determina que haya de seguir la suerte del préstamo y, por tanto, resuelto el contrato de préstamo, con la extinción inherente de la obligación contractual de devolución del dinero, la hipoteca queda también extinguida. Liberbank S.A. ha interpuso un recurso de casación.
DECISIÓN
El Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso de casación interpuesto por Liberbank S.A. y declara que el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario con condena al pago de las cantidades adeudadas no extingue la hipoteca constituida en garantía, que subsiste como derecho real accesorio; sin embargo, precisa que excede del ámbito de una sentencia declarativa ordenar la subasta de las fincas hipotecadas, debiendo el acreedor promover el correspondiente procedimiento ejecutivo para su realización, sin imposición de costas y con devolución del depósito constituido.
DERECHO CONCURSAL – CIVIL
Alcance del deber de preaviso en relaciones contractuales coligadas a un contrato de alta dirección
Sentencia del Tribunal Supremo 3594/2025. Sala de lo Civil. Sección Primera.
DOCTRINA
El Tribunal Supremo declara que el fiador solidario responde en igualdad de condiciones que el deudor principal de las cantidades finalmente adeudadas al vencimiento del contrato garantizado, incluso si el importe de la deuda aumenta durante el concurso del deudor por disposiciones posteriores autorizadas por la administración concursal. La limitación prevista en el art. 1826 CC no implica que su responsabilidad quede restringida a la suma reconocida en la lista de acreedores como crédito concursal, sino que alcanza también los créditos contra la masa derivados del mismo contrato, en la medida en que forman parte de la obligación principal garantizada.
ANTEDECENTES DE HECHO
El día 22 de octubre de 2009, Automatismos Proyectos y Montajes, S.A. concertó con Banco Popular una póliza de crédito, por un importe de 700.000 euros, para cubrir necesidades de tesorería. La póliza contaba con una fianza solidaria prestada por dos administradores de la sociedad que pedía el crédito: Diego y Carlos Jesús .
La cláusula 9ª, relativa al afianzamiento, es del siguiente tenor: «El/los fiador/es presente/s en este acto constituyen fianza solidaria a favor del Banco garantizan el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el/los beneficiarios dimanantes de esta póliza, extendiéndose dicha solidaridad con respecto a cualquier otro fiador que concurra, aunque proceda de distinto título, y con renuncia expresa a los beneficios de excusión, orden y división. »La fianza se hará efectiva a primer requerimiento del Banco sin necesidad de [que] éste justifique que ha interpuesto diligencias judiciales contra el/los beneficiario/s, o se vea obligado a ejecutar con anterioridad cualesquiera prenda/s y otra/s garantías establecida/s a favor del/los Beneficiario/s. La solicitud o declaración de concurso frente al Banco o un tercero acreedor será motivo de vencimiento anticipado de la operación contenida en la presente póliza, facultando al Banco para exigir el cumplimiento de la fianza. »
En los casos de concurso del/los Beneficiario/s el/los fiador/es acuerdan expresamente que, con independencia del resultado que arroje la aprobación del convenio concursal o de la intervención o no del Banco en la aprobación de dicho convenio, responderá/n solidariamente y de forma inmediata de la totalidad de la deuda del/los Beneficiario/s sin que ninguna quita o espera incluida en el convenio aprobado pueda ser invocada frente al Banco».
En el año 2011, Automatismos Proyectos y Montajes, S.A. fue declarada en concurso. En aquel momento, el saldo deudor de la póliza de crédito, que seguía vigente, era de 237.524,02 euros. Importe por el que se reconoció el crédito en la lista de acreedores. No obstante, los administradores concursales siguieron disponiendo de la póliza de crédito, hasta el 17 de enero de 2016, en que el banco procedió a su liquidación y cierre, con un saldo deudor de 551.074,75 euros.
2. En la demanda que inició este procedimiento, el banco reclama de los dos fiadores solidarios ( Diego y Carlos Jesús ) el importe de adeudado, tras la cierre y liquidación de la póliza, 551.074,75 euros más los intereses.
3. La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Tras rechazar que los demandados tuvieran la condición de consumidores, porque actuaron como administradores de la sociedad a cuyo favor se solicitó la póliza de crédito, con la finalidad de facilitar liquidez, analiza la cláusula y concluye que supera el control de incorporación, por ser clara y visible. Consiguientemente, condena a los demandados al pago de la cantidad de 551.074,75 euros, más los intereses legales desde la reclamación judicial.
4.La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación y la Audiencia desestima el recurso. En lo que ahora interesa, en atención al motivo de casación, la Audiencia rechaza la pretensión de los demandados de que la cantidad adeudada por los fiadores no podía ser superior a la que se había reconocido en la lista de acreedores de la sociedad acreditada (237.524,02 euros). Al respecto, la Audiencia razona lo siguiente: «Se defiende que el importe reclamado en el concurso de la sociedad derivada de la póliza ascendió a un importe de 237.524,02 euros, por lo que no es posible que se reclame un importe superior a los fiadores, que a la sociedad deudora. Reclamar un crédito superior a los fiadores supondría un abuso de derecho. »La parte apelante parte de una base errónea. En primer lugar, no cabe confundir el crédito comunicado y reconocido en los textos definitivos que haya presentado la AC, con la cantidad finalmente dispuesta como consecuencia de su ejecución, ya que el concurso no conlleva la resolución de la póliza de crédito, ni automática ni necesariamente pues prevalece el interés del concurso. Precisamente la parte demandada manifiesta en conclusiones que “con posterioridad a la declaración de concurso se han ido generando cargos, que se han producido en el seno del concurso a instancias de la Administración Concursal hasta enero de 2016. Situación evitable si se hubiera reclamado la demanda y si se hubiera reclamado entonces. Se debería haber cerrado la cuenta corriente y ha existido una mala praxis bancaria”. »No puede achacarse a la entidad bancaria una mala praxis y una indebida actuación por el incremento de la deuda, ya que el concurso no determina la extinción de la póliza en los términos que dispone el art. 158 TRLC; por el contrario, puede resultar necesario su mantenimiento para la obtención de liquidez en el concurso; y ello podría haber determinado que precisamente se pudiera continuar disponiendo de la liquidez proporcionada por la póliza para que la sociedad pudiera continuar con su actividad profesional, a costa de que tales cantidades dispuestas fueran consideradas como crédito contra la masa. Los propios demandados podrían haber intervenido en el concurso e instar la resolución en caso de régimen de intervención. Por ello, y sin entrar a valorar la dinámica concursal que se hubiera desarrollado, deben rechazarse los argumentos de la parte demandada pues no son acordes con la normativa concursal, ni pueden excepcionar la reclamación de la deuda, especialmente cuando los demandados eran los administradores de la sociedad, por lo que debían ser conscientes de los riesgos asumidos al garantizar personalmente una póliza de la sociedad y las responsabilidades que ello conlleva en caso de incumplimiento e insolvencia de la sociedad».
5.La sentencia de apelación es recurrida en casación por los fiadores demandados, sobre la base de un único motivo.
DECISIÓN
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por los fiadores, al entender que no se infringe el art. 1826 CC, pues los fiadores no responden por más que el deudor principal, sino exactamente por lo finalmente debido por éste en virtud del contrato de crédito (551.074,75 €), aunque parte de dicha deuda tenga la condición de crédito concursal y otra la de crédito contra la masa.
